Бүгінде әр қазақстандықты баспана мәселесі толғандыратыны жасырын емес. Әсіресе, қазіргі тұрғын үй нарығы құбылып тұрған уақытта өз үйінің кілтін қолына алуды қалайтындар біраз «бас қатыратыны» рас. Себебі көпшіліктің қалтасында пәтер ала қоятын қолма-қол ақша жоқ. Сол себепті ипотекалық бағдарламалардың көмегіне жүгінуге тура келеді. Ал бұл бағдарламаларда биыл қандай өзгерістер орын алмақ? Тұрғын үйді тиімді талаптармен алудың жолы қайсы? Талдап көрейік.
Арнайы институтқа айналады
Алдымен былтырғы дерек пен дәйекке тоқталсақ. Өткен жылы елімізде барлығы 6,2 трлн теңгеге ипотекалық қарыз берілген. Бұл – барлық несиенің 19,4 пайызы. Қаңтар-қараша айлары аралығында жылжымайтын мүлікті сату–сатып алу бойынша 382,9 мың келісімшарт жасаған. Жыл соңына қарай доллардың теңгеге шаққандағы бағамы күрт өсіп, бұл өз кезегінде тұрғын үй нарығына әсер етті. Доллар бағасы одан әрі өседі деп қауіптенген кей азаматтар жаппай пәтер сатып алуға көшті. Сөйтіп, қараша айында тұрғын үй сатып алу-сату транзакцияларының саны бірден артып, бір айда 39 мыңнан астам келісімшарт жасалды. Мәмілелердің 31 256-сы пәтерлерге, тағы 8165-і жер үйлерге тиесілі болды. Бұл ретте атап өтерлігі, қараша айында транзакциялардың ең үлкен өсімі дәл біздің өңірде байқалды. Павлодар облысында жасалған келісімшарттардың көлемі бірден 18,5 пайызға көбейді.
Енді биылғы жаңашылдықтарға ойыссақ. Оның бастысы – «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй саясатын реформалау мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Заңның қабылдануы. Халықтың тұрғын үйге мұқтаж санатын баспанамен қамтуды көздейтін құжаттың жаңалығы көп.
Бастысы, «Отбасы банк» АҚ екінші деңгейлі банктер, депозиттерге кепілдік беру жүйесіндегі орнын сақтай отырып, ұлттық даму институты ретінде де қызмет көрсететін болады. Яғни, тұрғын үйді есепке алу, қою және бөлу қызметтерін орталықтандырылған түрде жүзеге асырмақ. Қолданыстағы заңнамаға сәйкес, пәтерлер бірінші кезекте үй алу құқығы бар жекелеген азаматтар санаты есепке алына отырып, тізім бойынша пропорционалды түрде бөлінеді. Ал жаңа заң жобасы баспананы есепке тұру уақыты мен табысына қарай үлестіруді көздейді. Атап айтқанда, ұсыныстарды күнкөріс деңгейінің көлеміне қарай жасайды. Бүгінде күнкөріс деңгейі – 43 407 теңге. Ендігі ретте пәтермен қамту ісі осы сомаға байланысты болмақ. Айталық, егер отбасының табысын әр мүшесіне бөлгендегі сома бір күнкөріс минимумын құраса, пәтерді жалға алу бағасының бір бөлігін субсидиялау және жалдамалы үй, ал 1-5 күнкөріс деңгейі аралығында болса, 2 пайыздық мөлшерлемемен жеңілдетілген ипотека ұсынылады. Отбасының әр мүшесіне бөлінген табыс 5-7 күнкөріс деңгейі көлемінде болса, 5 пайыздық мөлшерлемемен, 7 күнкөріс деңгейінен асқан жағдайда 7 және 9 пайыздық мөлшерлемемен ипотекалар қарастырылады.
Бұл ретте баспаналарды салу мен сатып алуға жергілікті билік жауапты болады. Кейін әкімдік сол үйлерді «Отбасы банкіне» азаматтар арасында бөлу үшін тапсырады. Атап өтерлігі, тұрғын үйлердің 70 пайызы соғыс ардагерлері, мүгедектігі бар азаматтар, мүмкіндігі шектеулі баланы тәрбиелеп отырған отбасылар, жетімдер, көпбалалы отбасыларға үлестіріледі. Қалған 30 пайызы өзге топ өкілдеріне берілмек.
Жаңа жүйенің оңтайлы тұсы — азаматтар тұрғын үй кезегіне тұру үшін өтінішті «Тұрғын үймен қамтамасыз ету орталығы» ақпараттық жүйесі арқылы онлайн-форматта бере алады. Бұл олардың жұмысын едәуір жеңілдетеді. Себебі бұрынғыдай мекемелерді аралап, анықтамалар тапсырудың қажеті болмайды. Қазірдің өзінде «Отбасы банк» 8 мемлекеттік деректер базасымен интеграцияланған. Алдағы уақытта басқа жүйелермен ықпалдастық орнатылады. Сол арқылы жылжымайтын мүлкі бар-жоғы, олардың отбасылық жағдайы автоматты түрде тексеріліп, тұрғын үйге мұқтаж адамның мәртебесі мен санаты расталады. Яғни, автоматтандыру арқылы бұл процестің ашықтығы сақталып, қандай да бір адам факторы болмайды.
«7-20-25»
Аталған бағдарлама 2018 жылы басталған болатын. Пәтер бағасының кемінде 20 пайызын жинаған тұрғындар сол соманы бастапқы жарна ретінде салып, жылдық 7 пайыздық мөлшерлемемен 25 жылға дейін ипотека ресімдей алады. Бағдарлама басталғалы 1 059,6 млрд теңгеге 76 753 жаңа пәтер берілді. Биыл бұл бағытқа жылдағыдай 100 млрд теңге бөлініп отыр.
Ал жаңашылдығы – талаптың қатаңдатылуы. Яғни, бұған дейін тұрғын бүгін пәтерін сатып, ертең-ақ «7-20-25» аясында ипотека ресімдей алатын. Енді бұлай болмайды. Баспананы сатқан уақыттан бастап кем дегенде 1,5 жыл өтуі тиіс. Ұлттық банктің мәлімдеуінше, бұл талап баспанаға мұқтаждарды қамтуға басымдық беру мақсатында енгізілмек. Алайда, біздің облыста аталған бағдарламаға сай келетін пәтерлер әзірше жоқ.
«Наурыз»
Былтыр іске қосылған «Наурыз» бағдарламасында да өзгерістер орын алмақ. Енді таза әрлеудегі пәтерді таңдай отырып, заем сомасының небәрі 10 пайыз көлемінде, бірақ 2 миллион теңгеден кем емес бастапқы жарнаны депозитке салу жеткілікті болады. Бұл — құрылыс компанияларын таза әрлеуде пайдалануға берілген тұрғын үйлердің үлесін ұлғайтуға ынталандыру үшін қолға алынған шара. Оған қоса, банк клиентіне де оңтайлы болмақ. Биыл бағдарламаға қатысып, өтініш беру үшін жинақ шотында кемінде 2 миллион теңге болуы тиіс.
Өткен жылдың қыркүйек айында «Отбасы банк» АҚ клиенттердің тәжірибесін зерттеп, азаматтардың тілектерін ескеріп, «Отау» және «Наурыз» бағдарламаларының шарттарын біріздендіруді ұйғарды. Енді екі бағдарлама шарттары бірдей. Кемінде 2 млн теңгесі бар азаматтар 30 млн теңгеге дейінгі пәтерді 7-9 пайыздық мөлшерлемемен ала алады. Несие 19 жылға дейін беріледі. Ипотека ресімдеу үшін конкурстан өту шарт. Мұнда жеңімпаздарды балдық жүйе арқылы анықтайды: депозиттегі әр 1000 теңге сыйақы – 1 балл, балалары болса (саны маңызды емес) – 10 балл, халықтың әлеуметтік осал тобы – 10 балл, тіркелген неке үшін — 5 балл, 35 жасқа дейінгі жастарға — 5 балл.
«Жасыл» ипотека
Бұл — «жасыл стандартқа» сәйкес келетін нысаннан тұрғын үй сатып алуға берілетін банк заемы. Яғни нысанның ұлттық «ӨМІР», ресейлік «Р МЕМСТ», халықаралық «BREAM» немесе «LEED» стандарттарына сәйкестік сертификаты болуы керек. Заем мерзімі – 6 айдан 25 жылға дейін, бастапқы жарна – 20-50 пайыз. Қарыздың жылдық сыйақы мөлшерлемесі 12,5 пайыздан басталады. Сонымен қатар, несие көлемі 50 миллион теңгеге дейін, ал ипотека мерзімі – 25 жылға дейін. Артықшылығы – несиеге өтініш берушінің атында баспанасы болса да тағы бір жаңа үй алуға мүмкіндігі бар. Осы бағдарламаға ел көлемінде әзірше 30-ға жуық тұрғын үй кешені кіреді.
«Ұмай»
2025 жылы әйелдерге арналған «Ұмай» ипотекасы қайта жалғасады. Бұл бағдарламаның пайыздық мөлшерлемесі – 14,4 пайыз, бастапқы жарнасы – 15–20 пайыз көлемінде болады. «Ұмай» аясында 50 млн теңгеге дейінгі соманы 25 жылға дейін алуға болады. Басты талап – қыз-келіншектердің табысы ресми түрде дәлелденуі және оның 900 мың теңгеден аспауы. Мұнда «басында баспанасы болмауы керек» деген қатып қалған талап жоқ. Яғни, өтініш білдіруші осы бағдарламамен өзінің екінші, үшінші пәтерін ала алады. «Ұмай» арқылы жаңа үйлерден де, екінші нарықтағы үйлерден де баспана таңдау мүмкіндігі қарастырылған. Өтініш білдіруші бағдарламаға қатысу үшін өзінің зейнетақы қорындағы жеткілікті шектен асқан ақшаны пайдалана алады.
Атап өтерлігі, 2025 жылы «Ұмай» бағдарламасында депозиттегі сыйақы көлеміне баса назар аударылады. Яғни, сыйақысы көбірек қатысушының конкурстан өту мүмкіндігі жоғары болмақ.
Ислам ипотекасы
Биыл «Отбасы банк» ислам ипотекасын енгізуге бейілді. Алғашқы кезеңде заңнамаға өзгерістер енгізіп, исламдық қаржыландыру саласында бірлескен оқу семинарларын өткізіп, сараптамалық, ақпараттық-талдамалық және зерттеу жұмыстарын жүргізу міндеті тұр.
— Біз сарапшылар тобымен, құрылысшылар қауымдастығымен бірнеше рет кездесіп, елімізде ислам ипотекасына сұраныс жоғары екенін байқадық. Діни ұстанымдағы азаматтарымызға пайызға қаржы алуға, оны пайдалануға болмайды. Бірақ оларға өз баспанасы да керек. Сондықтан біз діни ұстанымы баспана мәселесін шешуге мүмкіндік бермейтін отандастарымызға көмектесуіміз керек. Осы орайда биылғы басты мақсат – ислам ипотекасын енгізу бойынша жұмысты бастау. Еліміздегі тұрғын үй жинақтары туралы заңнамада ислам ипотекасы қарастырылмаған. Заңнамалық бастамалар жеке бөлім қарастыруға мүмкіндік беріп, ипотеканың бұл түрін алу процесінің сипаттамасын жасайды, — дейді «Отбасы банк» АҚ басқарма төрағасы Ләззат Ибрагимова.
Ислам ипотекасында негізгі қарызға пайыз есептеуге болмайды. Сондықтан банк өкілдері тұрғын үй жинақтары жүйесі арқылы ислам талаптарына сай келер жүйені қалыптастырудың жолдарын қарастырмақ.
Ипотекалық несиелер нарығындағы биылғы өзгерістерді қамтуға тырыстық. Кейбір мамандардың пайымдауынша, осы жылы баспана бағасы инфляция бойынша шамамен 10 пайызға қымбаттауы мүмкін. Бұл ретте жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде жағдайды мұқият зерттеп, тұрғын үй бағдарламаларының талаптарын тереңінен саралап, содан соң түпкілікті шешімді қабылдаған жөн. Әйтпегенде, пайызы жоғары несиеге «ұрынып», кейін қаржылық қиындықтарға тап болуыңыз әбден мүмкін.
Құндыз ҚАБЫЛДЕНОВА.